領(lǐng)導(dǎo)干部低價購房可能涉嫌受賄,也可能涉嫌違反廉潔紀(jì)律。準(zhǔn)確把握低價購房行為的性質(zhì)認(rèn)定,區(qū)分正常民事行為、違紀(jì)和涉罪的界限,嚴(yán)肅查處低價購房中損公肥私、以權(quán)謀私的違紀(jì)違法行為,不僅能為領(lǐng)導(dǎo)干部劃清底線紅線,也有助于維護正常市場秩序。
常見的領(lǐng)導(dǎo)干部低價購房情形主要有以下幾類。一是偽造購買資格型。領(lǐng)導(dǎo)干部或其親友本不具備購買特定性質(zhì)低價房產(chǎn)的資格,卻違規(guī)利用職權(quán)或者影響獲取資格、購買房產(chǎn)。二是索要折扣型。領(lǐng)導(dǎo)干部為自己或親友出面,要求管理服務(wù)對象即房地產(chǎn)開發(fā)商給予特殊的價格優(yōu)惠,從而低價購買房產(chǎn)。三是違約待漲型。領(lǐng)導(dǎo)干部或其親友違反已簽訂的合同規(guī)定延遲付款,本應(yīng)喪失繼續(xù)購買權(quán),但在房價上漲后仍以原約定價格購買,享受事實上的低價購房優(yōu)惠。以上情形,雙方并不是平等民事主體的真實意思表示,而是由領(lǐng)導(dǎo)干部的職權(quán)因素所致,領(lǐng)導(dǎo)干部的行為涉嫌違紀(jì)違法。偽造購買資格型中,領(lǐng)導(dǎo)干部購買的“住房”往往為各類政策房,一般適用《中國共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》(以下簡稱《條例》)第一百條,在分配、購買住房中侵犯國家、集體利益,視情給予警告直至開除黨籍處分。而隨著腐敗手段日漸隱蔽化及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化,低價購房的隱形、變異手段和行為多發(fā)于另外兩種情形,對此需要審慎認(rèn)定處理。我們認(rèn)為,可從以下幾個維度進行判斷。
一是關(guān)于不合理低價的識別。判斷不合理低價的關(guān)鍵在于看交易價格是否損害了開發(fā)商的利益以及優(yōu)惠條件是否針對不特定人群設(shè)定。在正常情況下,基于企業(yè)盈利目的,房產(chǎn)銷售有明確統(tǒng)一的價格及優(yōu)惠幅度,當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商放棄自身獲利空間而給特定人低價優(yōu)惠時,此交易行為具有違背市場經(jīng)濟原則的不合理性。具體來說,主觀方面,領(lǐng)導(dǎo)干部與開發(fā)商對優(yōu)惠的特定性及差價的存在均應(yīng)有主觀認(rèn)識,客觀上則應(yīng)有證據(jù)對其加以印證,防止行為人簡單以不了解、不清楚為借口進行辯解。比如,某領(lǐng)導(dǎo)干部為其家庭購房時,看好某私營房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)一套并以市場價的8折購買,而開發(fā)商針對全款客戶和關(guān)鍵客戶的折扣價最低僅為92折。經(jīng)計算,價格低于市場價27萬元。該領(lǐng)導(dǎo)干部辯稱自己并不了解房地產(chǎn)商銷售折扣策略。在本案中,折扣幅度和差價金額都明確顯示出更為優(yōu)惠,且該折扣是為領(lǐng)導(dǎo)干部量身定做,其僅以不知情作為辯解理由不能成立,可認(rèn)定存在不合理低價。需要注意的是,在一些尾房的銷售中,開發(fā)商基于流動性短缺或其他應(yīng)急需要而低價出售房產(chǎn),對此類情形的性質(zhì)認(rèn)定要更為審慎。
二是關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部購房行為與職權(quán)影響關(guān)聯(lián)性的判斷。領(lǐng)導(dǎo)干部低價購房可能涉嫌違反廉潔紀(jì)律或受賄犯罪。區(qū)分二者的關(guān)鍵在于有無請托謀利事項。“為他人謀取利益”是受賄罪的構(gòu)成要件,在認(rèn)定時其表現(xiàn)形式是權(quán)錢交易,交易雙方呈雙向?qū)r關(guān)系。而違紀(jì)性質(zhì)的低價購房行為不存在權(quán)錢交易,交易雙方是單向關(guān)系,沒有與職務(wù)行為形成對價關(guān)系。換言之,開發(fā)商對領(lǐng)導(dǎo)干部的相對高位是明知的,領(lǐng)導(dǎo)干部的職務(wù)因素單向輻射到開發(fā)商,開發(fā)商被動給出低價但并未提出請托或收到任何謀利反饋。需要注意的是,“請托謀利事項”既可以是已經(jīng)提出并具體實施的,也可以是根據(jù)刑法擬制或者推定的。比如,雙方之間具有行政管理關(guān)系,低價金額在三萬元以上,雖未查明存在具體請托謀利事項,但亦存在刑法所擬制的“感情投資型”受賄可能。區(qū)分違反廉潔紀(jì)律和“感情投資型”受賄需要結(jié)合證據(jù)具體判斷,“感情投資型”受賄“放長線”意在“釣大魚”,行賄人雖送禮時無具體請托,但意在建立聯(lián)系以便于未來時間點收取回報,本質(zhì)還是對領(lǐng)導(dǎo)干部為其謀利有訴求。
三是關(guān)于適用《條例》的辨析。低價購房行為具體適用《條例》哪一條款,其判斷關(guān)鍵在于低價是否系國家利益或集體利益。實踐中,索要折扣型與違約待漲型低價購房一般適用《條例》第一百一十一條“有其他違反廉潔紀(jì)律規(guī)定行為”,即廉潔紀(jì)律的兜底條款,不僅包括領(lǐng)導(dǎo)干部為本人謀取利益,也包括為親屬謀利。但當(dāng)?shù)蛢r購房行為侵犯到國家利益或集體利益時,比如以不合理低價購買國有企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn),那么則適用《條例》第一百條“在分配、購買住房中侵犯國家、集體利益”條款。
四是關(guān)于準(zhǔn)確認(rèn)定計算差價、妥善處理涉案財物。差價認(rèn)定的基本原則是“有利于行為人”,一般應(yīng)采用購房同期市場價與實際支付價來計算差價。在同等交易價格不明的情況下,可通過鑒定方式認(rèn)定市場價格。具體來看,價格鑒定基準(zhǔn)日選擇要實事求是,如在前述違約待漲型中,行為人無故延遲付款,鑒定基準(zhǔn)日就應(yīng)適當(dāng)后移,選擇在真實交易發(fā)生時,如以交付定金或者付清房款時作為鑒定基點;參照依據(jù)選擇要實事求是,如部分住房的鑒定存在困難,可以參考鑒定機構(gòu)對同類型商品房、二手房等的價格認(rèn)定結(jié)果及相關(guān)購買文書綜合判斷,本著對行為人有利的原則,由行為人在合理范圍內(nèi)主動登記上交錢款;鑒定背景要實事求是,如充分考慮限購政策對房屋最高限價帶來的影響,審慎認(rèn)定低價購房及計算差價金額??偟膩碚f,對于涉案錢款,應(yīng)當(dāng)根據(jù)性質(zhì)認(rèn)定,依據(jù)《條例》規(guī)定按照責(zé)令退賠、收繳或主動登記上交的方式予以處理。
此外,在認(rèn)定低價購房違紀(jì)行為的過程中,要全面客觀收集行為所在地房地產(chǎn)市場及政策變化的相關(guān)證據(jù),避免客觀歸罪,同時要樹立保護黨員領(lǐng)導(dǎo)干部合法權(quán)益的意識,把領(lǐng)導(dǎo)干部正當(dāng)民事行為與利用職權(quán)謀取私利的情形區(qū)分開來,體現(xiàn)紀(jì)法情理的貫通融合。
(來源:中國紀(jì)檢監(jiān)察雜志)